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Ya vimos en publicaciones anteriores los gastos de mantenimiento de un ascensor en locales comerciales. Sin embargo, ¿los bajos de una comunidad siguen los mismos criterios o son diferentes por tratarse de viviendas?
Los bajos son, por definición, las viviendas situadas a nivel de calle y, habitualmente, no requieren el uso de ascensores para acceder a la propiedad. Esta circunstancia ha llevado a muchos propietarios a plantearse si realmente están obligados a asumir los costes asociados al mantenimiento, reparación o modernización del ascensor, un gasto que, en la mayoría de las comunidades, representa una parte importante del presupuesto anual.
Tomando como base la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 9, todos los propietarios deben contribuir a los gastos comunes en función de su cuota de participación. Ahora bien, aunque esta obligación es la norma general, existen ciertas excepciones que pueden aplicarse en situaciones concretas. Eso sí, no es algo automático ni fácil de lograr: se deben cumplir condiciones específicas y, en muchos casos, contar con la aprobación de la comunidad o que dicha excepción esté recogida expresamente en los estatutos.
Factores que determinan si los propietarios de bajos pagan el mantenimiento del ascensor
Estatutos específicos que eximan expresamente a los bajos del pago
Uno de los factores que puede determinar si los bajos deben pagar el mantenimiento del ascensor es la existencia de cláusulas específicas en los estatutos de la comunidad. Si estos contemplan expresamente que los propietarios de viviendas en planta baja quedan eximidos de la obligación de contribuir a los gastos de mantenimiento, entonces no estarán legalmente obligados a asumir estos costes.
En los casos donde esta cláusula no exista, se entiende que toda la comunidad tiene el deber legal de pagar su cuota.
Acuerdo aprobado
Para modificar, reducir o eximir a los propietarios de los bajos de la obligación de contribuir al mantenimiento del ascensor, la comunidad puede aprobar un acuerdo específico en la junta de propietarios.
Para que dicho acuerdo sea válido, debe cumplir con las mayorías legales que establece la Ley de Propiedad Horizontal. En el caso del mantenimiento del ascensor, al tratarse de un gasto ordinario, se requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación presentes o representadas en la junta.
Vivienda sin acceso común al ascensor
En aquellos casos en los que la vivienda en planta baja no tenga acceso al ascensor ni comparta zonas comunes relacionadas con este servicio, los propietarios suelen cuestionar si los bajos deben pagar el mantenimiento del ascensor cuando no obtienen beneficio directo alguno.
Esta circunstancia puede ser un argumento válido para solicitar la exención del pago, siempre que se pueda demostrar que el ascensor no forma parte de las áreas comunes a las que el propietario accede o que utiliza.
Instalación posterior del ascensor
La jurisprudencia establece que, cuando un ascensor se instala después de construidas las viviendas, los propietarios de los bajos que no participaron en la aprobación pueden tener derecho a no pagar su mantenimiento. Esto se debe a que no se benefician directamente ni consintieron ese gasto, por lo que pueden solicitar la exención o una reducción proporcional.
Reducción o ajuste del coeficiente de participación
Otro factor que puede influir en si los bajos deben pagar el mantenimiento del ascensor es la posibilidad de ajustar el coeficiente de participación que tienen asignado en la comunidad.
Siempre que exista acuerdo entre los propietarios, se puede establecer una cuota reducida para los vecinos de planta baja, equivalente al uso real que hacen del servicio.
Nulidad de cláusulas abusivas
Cuando se impone a los propietarios de bajos la obligación de pagar el mantenimiento del ascensor sin un acuerdo previo, sin consenso en junta o sin una justificación clara en los estatutos, se puede considerar una cláusula abusiva. En estos supuestos, los afectados pueden acudir a los tribunales para solicitar la nulidad de dicha obligación.
¿Cuándo se puede ajustar o renegociar la contribución que los bajos pagan en mantenimiento de ascensor?
Existen diversos escenarios prácticos en los que es posible ajustar o renegociar la contribución que los bajos pagan mantenimiento ascensor. Los propietarios de viviendas en planta baja cuentan con mecanismos legales y herramientas de gestión comunitaria que pueden activar para solicitar una reducción, una cuota diferenciada o incluso la exención del pago, dependiendo de las circunstancias particulares de su edificio y comunidad.
A continuación, revisamos algunas de las vías más comunes:
- Modificación de estatutos: Una de las vías más sólidas para ajustar lo que los bajos pagan mantenimiento ascensor es mediante la modificación de los estatutos de la comunidad. Los propietarios pueden presentar esta propuesta en la junta de vecinos, y para que sea válida, debe ser aprobada por mayoría cualificada, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal. Si la modificación se aprueba, es imprescindible inscribir el cambio en el Registro de la Propiedad, de manera que tenga efectos legales frente a terceros y futuros propietarios.
- Acuerdo específico de una cuota diferenciada: Otra alternativa para reducir lo que los bajos pagan mantenimiento ascensor es establecer una cuota diferenciada para estos propietarios. Este acuerdo debe ser aprobado en junta de propietarios y reflejado por escrito en el acta correspondiente, asegurando así su validez y aplicación futura. Por ejemplo, en una comunidad se aprueba que los vecinos de planta baja solo paguen el 25 % del mantenimiento del ascensor. El acuerdo se aprueba en junta y se registra en el acta para que tenga efecto vinculante
- Rebaja proporcional según el uso del ascensor: Cuando la exención completa del pago no sea viable, se puede optar por una rebaja proporcional según el uso que los bajos le dan al servicio. Esto puede aplicarse como una medida de justicia distributiva, sin que se llegue a eximir completamente.
- Inclusión del acuerdo en el acta de la junta de propietarios: Todos los acuerdos sobre el monto que los bajos pagan mantenimiento ascensor deben estar reflejados en el acta de la junta. De esta manera, se asegura su validez legal y aplicación futura, incluso en casos donde haya cambios en la propiedad.
¿Los bajos pagan mantenimiento de ascensor?
Como hemos visto a lo largo del artículo, no existe una única respuesta a la pregunta “¿los bajos pagan el mantenimiento del ascensor?”. La obligación de contribuir o no dependerá de varios factores: lo que establezcan los estatutos de la comunidad, los acuerdos adoptados en junta, el coeficiente de participación e, incluso, la configuración física del edificio.
Ahora bien, aunque es posible solicitar la exención o un ajuste en esta obligación, no se trata de un proceso automático ni inmediato. Requiere analizar a fondo el caso concreto, plantearlo en junta y, sobre todo, negociar con el resto de propietarios. Es decir, es un tema que debe trabajarse y consensuarse dentro del marco legal y comunitario.
Por ello, lo más recomendable es contar con el asesoramiento de profesionales especializados en propiedad horizontal, que puedan guiar el proceso y valorar las implicaciones. Además, cualquier acuerdo que implique la exención de los bajos puede tener consecuencias en el reparto del gasto entre los comuneros restantes, algo que también debe tenerse en cuenta si se negocian reducciones de cuotas o precios en función del número de contribuyentes al mantenimiento.
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